Artículo 28 ley hipotecaria.

Este artículo es bien sencillo, breve y conciso, empezaremos por escribir la literalidad:

“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.”

Pues lo dicho, que parece bien sencillo, y como siempre tiene un trasfondo terrible, en palabras sencillas viene a decir que el hecho de inscribir la adquisición de un inmueble en el registro de la propiedad no garantiza su titularidad hasta que no pasen dos años desde el fallecimiento, OJO, de cualquier titular previo, (en dos años puede venderse muchas veces) que hubiese adquirido por sucesiones el inmueble, salvo que fuera heredero forzoso.

Matizamos mucho el hecho de que no necesariamente es por quien nos trasmite en inmueble, que pudo comprarlo, y este a su vez pudo comprarlo a otro y así sucesivamente.

Hay tres cuestiones importantes a debatir:

1º.- ¿Qué pasa con el artículo 34 de la ley Hipotecaria? ¿En qué medida se contradice con el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

El artículo 34 LH dice literalmente:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.”

El debate está resuelto desde hace relativamente poco, la cosa es que quien adquiere un bien, DE BUENA FE, si posteriormente aparece un título mejor, otro heredero, se declara nula una trasmisión previa…. a ese comprador (no si es a título gratuito) se le mantendrá en su derecho.

Es preciso matizar que si el registro tiene hecha la advertencia de que el inmueble está sujeto al artículo 28 LH, o sin estar contemplado en el resgistro, el comprador lo sabe, ya no goza de la buena fe, y su derecho claudicará frente a quien ostente mejor derecho.

La controversia podría existir en el supuesto de que siendo tercero de buena fe, no estando manifestada la sujeción al art 28 LH en el Registro de la Propiedad, dentro del plazo de los dos años apareciese un tercero con derecho legítimo sobre el inmueble. ¿Qué articulo operaria? Esto me recuerda a una pregunta que me hacia mi hijo pequeño sobre qué pasaría, ¿Quién ganaría? en una pelea entre Gozilla y King Kong, por fin la Warner Bros Pictures en marzo de 2021 asumió el reto de responder a la pregunta: “Godzilla vs. Kong” no voy a adelantar el resultado aquí, no hare un spoiler como se denomina ahora.

Pero a nuestra duda legal si respondió el Tribunal Supremo, en acuerdo de 28 de febrero de 2018, que da por GANADOR AL ARTICULO 34 LH declarando que el adquiriente de buena fe, CONFIADO EN LOS DATOS REGISTRALES, inscriba su derecho en el Registro de la Propiedad, gozara de la protección incluso en supuesto donde la nulidad del título proviene de un ilícito penal.

2º.- ¿ Es una carga a efectos registrales el articulo 28 LH?

Empezando por el final, NO ES UNA CARGA, es una limitación, y además es cuestión doctrinal: Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2010, y es aplicable a esta y otras limitaciones legales de la misma Ley Hipotecaria.

Sabiendo que no es una carga, vemos que multitud de registradores inscriben dicha limitación como “cargas propias” del inmueble. ¿Por qué? pues tampoco está clara la respuesta, a mi parecer con buen criterio, sea o no sea una carga es una limitación de una trascendencia enorme y debe hacerse constar en la nota del Registro de la Propiedad, pues siendo el Registrador consciente de su existencia el hecho de reflejar o no dicha limitación inclina la balanza a favor de uno u otro de los interesados (en caso de aparecer el legitimatario en el plazo señalado) y en mi humilde opinión, el Sr Registrador de la Propiedad (o Registradora) no imparte justicia sino que da fe Registral y que su labor queda cumplida informando al adquiriente de la limitación.

El hecho de que sea carga o no, pierde trascendencia en el momento que el adquiriente es consciente, pues rompe la buena fe en caso de que quisiera seguir con la adquisición del bien una vez conocido y el art 34 LH ya no le protegería.

El hecho de que sea carga o no, gana trascendencia en el tráfico inmobiliario de cara a esa coletilla que ponemos en los contratos de “libre de cargas…” aquí la cosa cambia, y cambia mucho en función del momento en que el adquiriente tiene conocimiento de la existencia de dicha limitación (o carga según suceda)

Es decir si el adquiriente no sabía de la existencia de dicha limitación al adquirir la vivienda en un contrato privado, posiblemente formó su voluntad de comprar el inmueble bajo un “vicio del consentimiento” ya que de saberlo es posible que no hubiera decidido realizar tal compra, dicho contrato podría ser atacado con ese argumento, aunque algún juez le podrá responder (en primera persona lo he vivido) que el registro de la propiedad es de acceso público y que realizar una compra de un importe significativo sin tomar una mínima precaución o diligencia también es imputable al actor. (Esto sucede mucho con los futbolistas que defraudan a la hacienda Pública y manifiestan desconocimiento por ser sus asesores quienes hacen las tributaciones).

La conclusión es que no hay respuesta correcta, sea o no una carga, entiendo que es positivo y necesario que el adquiriente lo sepa y pueda obrar en consecuencia.

3º.- ¿ Quiénes son los herederos forzosos ?

Pues a esto nos responde el artículo 807 del Código Civil,

“Son Herederos Forzosos, los hijos y descendientes respecto a sus padres y ascendientes, a falta de los anteriores los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes y el viudo o viuda en la forma y medida que estable este código”

Parece sencillo pero tampoco lo es, pero a estos efectos (que no a otros) nos podemos quedar tranquilos si quien trasmite la propiedad por título de herencia es alguna de estas personas y no confundirnos con los viudos y viudas que muchas veces lo que trasmiten es su parte ganancial del bien y no es sucesoria, que también podríamos hablar largo y tendido.