Venta de inmuebles por no residentes

   En la venta de inmuebles por no residentes, de sobra es sabido entre los que nos dedicamos a esto, que los no residentes se someten a una retención del 3% de importe de la venta del inmueble,  y que dicha retención se hace por el comprador en el momento de la escritura pública de compraventa. Hasta aquí todos estamos de acuerdo.

   Empezaremos diciendo que esto se escribe en el año dos de la pandemia COVID, año 2021 de la era cristiana. Y que cuanto se dice puede cambiar en el futuro.

   Para centrar mejor el asunto vamos a aclarar que todo lo que vamos a exponer viene recogido y regulado por el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes aprobado por Real Decreto Legislativo 5/2004 (BOE del 12 de marzo), y el Reglamento de dicho Impuesto, aprobado por el artículo único del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio (BOE de 5 de agosto).

   Vamos a ver cositas que es posible que no tengamos tan claras.

   1º.- La obligación fiscal de retener ese 3% la tiene el comprador, y también tiene la obligación de entregar ese importe retenido a la administración tributaria, (Artículo 25.2 de la Ley del Impuesto y 14 de su Reglamento) y esa cantidad tiene consideración de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del vendedor, el comprador queda obligado a entregar al vendedor un ejemplar del modelo 211 con el que se hace el ingreso de la retención en los servicios tributarios.

   El plazo para hacer el ingreso es de un mes desde la fecha de la trasmisión del inmueble.

  Hay que matizar que el 3% de retención hay que realizarlo sobre la parte o porcentaje que ostente el vendedor no residente en el precio de venta del inmueble, NO SOBRE EL TOTAL, salvo que el vendedor no residente ostente el pleno dominio del inmueble.

   En caso de que el inmueble tuviera hipoteca pendiente de pagar o cancelar, ésta no afecta al cálculo del impuesto, OJO, no se descuenta del importe de la venta para calcular el 3%.

   Es necesario que el comprador sepa que en caso de no hacer el ingreso de la retención, EL INMUEBLE QUEDA AFECTO al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

   La obligación del comprador finaliza aquí.

   2º.- A partir de este momento, el vendedor tiene la obligación de presentar el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES, modelo 210 de la AEAT. (Modelo 210, aprobado por la Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre).

   El plazo para presentar la declaración es de tres meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que adquirió el inmueble para ingresar la retención (este plazo es, a su vez, de un mes desde la fecha de la venta). Es decir 4 MESES.

   La elaboración del modelo es relativamente sencillo, pero contempla una casuística enorme, influyen mucho las fecha de adquisición, si existe reinversión, reducciones, si ha estado arrendado, si hay amortizaciones….  Y en resumen seria complejo de desarrollar en este pequeño esquema. Lógicamente mi consejo es que no nos metamos donde nadie nos llama y que en la voluntad de ayudar no perjudiquemos a nuestros clientes, ES EL MOMENTO DE QUE UN PROFESIONAL SE ENCARGUE.

   3º.- Existe una cuestión importantísima que EL COMPRADOR DEBE SABER AL ADQUIRIR UN INMUEBLE DE UN NO RESIDENTE y  es que  EL COMPRADOR SE CONVIERTE EN SUJETO PASIVO SUSTITUTO DEL CONTRIBUYENTE EN EL IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALIAS)

    Y no lo digo yo, lo dice el artículo 106 del Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y también en el artículo 36 de la Ley General Tributaria.

   Mucho cuidado compradores, que se pueden encontrar con una sorpresa, y de las buenas, y siendo no residente el vendedor a lo mejor no es tan sencillo localizarle o reclamarle esa cantidad.

   Mi consejo es aclarar este extremo y realizar previamente el cálculo del impuesto y retener dicho importe, lo cierto es que esto no será pacifico con casi toda seguridad ya que como hemos visto en tantas ocasiones el impuesto no responde a la realidad y muchos ayuntamientos siguen girando la Plusvalía.

   Sería razonable retener el importe y permitir que el vendedor pueda oponerse a la liquidación, recurrirla y pelearla o  bien que se pague de inmediato y que se oponga a posteriori o que simplemente se retenga y pague el impuesto por existir conformidad.

   En resumen y en todo caso, como veis hay matices importantes que probablemente no todos conociéramos y entiendo que es necesario que nuestros clientes, compradores o vendedores, formen su voluntad de comprar o de vender con pleno conocimiento de lo que hacen, en el tema de los no residentes se producen una serie de “anomalías” fiscales que son totalmente desconocidas para la mayoría de las clientes, aquí nuestra labor como inmobiliarios (opino yo) es informarles de que existe esta casuística y que deben asesorarse con un profesional, igual que si hubiera una humedad o un desperfecto en la vivienda les recomendamos acudir a un profesional, en este caso es lo mismo.