Certificado de comunidad en la compraventa

La controversia sobre el famoso certificado de la comunidad de propietarios es de proporciones bíblicas.

No vamos ahora a entrar en el formato y las firmas que se requieren, que se podría y también es de trascendencia.

En múltiples ocasiones escuchamos decir en el día a día de las inmobiliarias que los inmuebles tienen que estar al corriente de cuotas ordinarias, extraordinarias y derramas, y como suele suceder no es estrictamente cierto, dice literalmente:

Artículo 9.1.e (párrafo II) Ley 49/1960, 21 de julio de Propiedad Horizontal.
“En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.”

Este artículo de la Ley de propiedad horizontal no obliga al vendedor a estar al corriente del pago, de hecho, son múltiples las ocasiones en que no es así, lo que si le exige al vendedor es una información veraz sobre el estado de esos gastos. Esto es lo realmente trascendente, el comprador debe conocer las circunstancias económicas trascendentes del inmueble, pues es cierto que de ese conocimiento podrá devenir un consentimiento fundado de la compra que está realizando.

Así pues la ley de Propiedad Horizontal exige un deber de información veraz sobre el estado de los gastos, tanto si están abonados como si se deben, sin pronunciarse sobre quién debe asumir esos gastos.

Más adelante la propia norma nos habla sobre las famosas “derramas” aquí es más concreta la Ley:

Artículo 17.11 Ley 49/1960, 21 de julio de Propiedad Horizontal.

“Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”

Aquí nos quedan menos dudas, el propietario del inmueble es quien responde de esas derramas al momento de ser exigibles, si nos ataca la duda de cuál es el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas, debemos acudir a nuestro Código Civil, articulo 1.125 que dice literalmente:

“Las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto, solo serán exigibles cuando el día llegue”

Volviendo atrás a título de resumen,

El vendedor debe estar al corriente del pago de las derramas aprobadas, pero solo las cuotas que se hubiesen cumplido a fecha de la venta del inmueble, y debe manifestar si está al corriente de las cuotas de gastos de la comunidad o si por el contrario tiene deudas con la comunidad.

Fuera de esto, debe operar la buena fe contractual entre las partes y el respeto escrupuloso de los acuerdos a los que hubieran llegado las partes.

A partir de ahí, cada uno sabrá lo que aconseja a sus clientes.