Contrato de arras

Como se dice en el video, este asunto viene siendo una verdadera tortura en el día a día de las agencias inmobiliarias.

En primer lugar reincidir en la idea de que aunque hablemos (yo el primero) con ligereza de los “contratos de arras” éstos no existen en sí mismos, las Arras son pactos que  se incluyen dentro de otro contrato, en nuestro caso normalmente de compraventa. Y es relevante toda vez que esas “arras” no son el objeto del contrato y no necesariamente tienen la capacidad de desvirtuar el objeto principal. 

Como se dice en el video existe cierta controversia sobre si hay dos o tres tipos de arras, La audiencia Provincial de Madrid en Sentencia 131/2005 de 22 de febrero nos dice que solo hay tres tipos, por una parte las Confirmatorias que a su vez pueden ser puras o penales y por otro lado las Penitenciales del artículo 1.454 del código civil,  por otra parte el Tribunal Supremo STS 581/2013 de 26 de septiembre dice que las llamadas confirmatorias no son más que un pago a cuenta y que arras son las Penales y las Penitenciales.

En mi opinión lo más interesante de este video y sobre lo que tendremos que reflexionar es sobre el contenido del artículo 1454 del Código Civil que todos los inmobiliarios llevamos a grabado a fuego “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas” 

Aquí el elemento determinante es el de la voluntad de una de la partes de rescindir el contrato, ojo, no dice este articulo esa frase tan traída en contratos de compraventa de “…si la causa fuese imputable al comprador o al vendedor…”. Entendamos bien que las arras penitenciales que regula este articulo 1454 del código Civil nos hablan de la “voluntad” de rescindir no de circunstancias sobrevenidas o de matices del contrato tales como los plazos (que también merece su propio desarrollo), no hace referencia a la imposibilidad de firmar por alguna circunstancia inesperada o sobrevenida, está hablando de la libertad de una de las partes de “echarse atrás” del contrato que ha celebrado.

Pudiera ser que estemos mezclando ideas y conceptos, puede que estemos regulando la imposibilidad de formalizar en documento público una compraventa por una causa imputable a una de las partes en la que dejamos previstas las consecuencias de tal “culpabilidad” con el ejercicio de la libertad otorgada por las partes de rescindir voluntariamente el contrato. 

A este respecto, si hay confusión, si firmamos una cosa pensado firmar otra, puede ser que estemos ante un vicio del consentimiento, lo cual no desvirtúa el contrato de compraventa pero si el pacto de arras contemplado en ese contrato y hay que recordar que los pactos de arras en un contrato de compraventa son siempre confirmatorios, salvo que expresa e inequívocamente se manifieste otra cosa en el propio contrato.

Como anunciaba al inicio y en el video, no estamos ante un tema sencillo, y además, al ser parte del día a día del tráfico inmobiliario se ha pervertido el uso  de las arras de una manera inadecuada, lo cual sumado al  desconocimiento de la materia hace que tengamos un verdadero batiburrillo 

Mi propuesta es que todos nuestros clientes sepan en todo momento lo que están firmando, que se explique bien en el contrato, no nos limitemos a la mera referencia al artículo del código civil sino que expresemos claramente lo que pretendemos regular.