Retrasos en los plazos pactados en la compraventa.

Hete aquí otro de los grandes caballos de batalla de nuestra profesión.

Es habitual ver y escuchar en las agencias tanto a clientes como a los propios agentes hacer afirmaciones absolutas sobre los plazos pactados en los contratos de compraventa y tampoco es raro ver como las partes contratantes se envían citaciones convocándose en notaria para elevar a publico los contratos y exigir la entrega de “arras” por incumplimiento de la parte contraria.

Lo primero que se hace necesario es advertir de que la casuística en inmensa, por ello y para ir acotando la materia, nos vamos a referir a las operaciones de compra y venta entre particulares y ello porque las operaciones entre constructores y promotores con compradores (consumidores) quedan bajo la regulación explicita de la Ley de Consumidores y Usuarios y también porque “normalmente” los contratos que vinculan estas operaciones no son negociados sino sujetos a condiciones generales y en muchos casos suponen contratos de adhesión donde la voluntad o intencionalidad contractual del comprador no viene recogida.

En las compras y ventas entre particulares, rige la negociación y la voluntad de las partes y el respeto a los acuerdos, recordemos “pacta sunt servanda” y es el Código Civil el marco normativo aplicable.

Y en el marco descrito, como regla general, es TOTALMENTE FALSO que un retraso imputable al comprador o al vendedor suponga una resolución del contrato o la ineficacia de la compraventa, ni mucho menos que dé lugar a la inmediata efectividad del pacto de arras penitenciales.
Es necesario recordar, que el objeto del contrato es la compra y la venta de un inmueble, y que el resto de cuestiones son accesorias dentro del contrato, el pacto de arras no es el objeto del contrato, ya lo hemos dicho reiteradamente, es un pacto accesorio, muy trascendente, pero no es el objeto del contrato.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado reiteradamente sobre la materia “ solo si las partes quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos (condición resolutoria explicita) el retraso del vendedor en la entrega ampara la resolución”
STS 322/2016 / STS 11 de mayo 2016 – recurso 1188/2014 / STS 5 de noviembre 2012 / STS 29 de noviembre 2012 / STS 7 de abril 2016 / STS 247/2018…. Y como decimos inmensa la batería de sentencias al respecto.

La lógica es sencilla, en un negocio como la compra y venta de un inmueble, que normalmente está sujeto a múltiples factores que no dependen estrictamente de las partes no se puede, salvo pacto expreso, arruinar el contenido del contrato por elementos no esenciales.

Es decir, una mudanza, un retraso en una tasación, una decisión del departamento de riesgos de un banco, una enfermedad, un imprevisto, una nevada… no pueden suponer la claudicación de un negocio que ya se ha perfeccionado.

Recordemos que el artículo 1.450 del código civil establece que la compraventa de un inmueble se perfecciona en el momento que comprador y vendedor convienen en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni uno ni otro elemento haya sido entregado. La compraventa es consensual.

Así pues para que efectivamente el retraso en la fecha pactada pudiera resultar mortal para la eficacia del contrato, deberá estar expresado en esos términos en el propio contrato, de no ser así, el plazo será una clausula circunstancial, con trascendencia y consecuencias, pero no alcanzara a la eficacia del contrato.

Y por extensión de lo dicho, las pretensiones sobre las arras pactadas quedan fuera del alcance de estos “retrasos” salvo que igualmente se hubiese pactado en esos términos, ojo como “pena” no como “penitencia” ya que las penitenciales como hemos dicho reiteradamente se vinculan a la voluntad de desistir del contrato no del incumplimiento involuntario.

Finalmente, recomendar como siempre prudencia en las afirmaciones que hacemos y en las expectativas que generamos a nuestros clientes, expliquemos bien los contratos y en caso de duda, GASTAD DINERO EN ABOGADOS.