Valor real vs valor hipotecario.

  Como se explica en el video, las haciendas autonómicas, o servicios tributarios autonómicos, tienen la capacidad de revisar los valores por los que se liquidan los impuestos por parte de los obligados tributarios.

  En el trafico inmobiliario de la mayoría de las inmobiliarias el impuesto estrella es el ITP (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales) y que en realidad también regula los Actos Jurídicos Documentados, con carácter nacional viene regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

  Como norma general impuesto se fija en el 6% del valor real de la trasmisión, si bien cada Comunidad Autónoma en la práctica conforme a lo previsto en la Ley 21/2001 de 27 de diciembre que regula las medidas fiscales y administrativa del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de Régimen Común y Ciudades con Estado de Autonomía, determina finalmente el tipo del impuesto en su territorio.

Hasta aquí poco hay que discutir con independencia de las opiniones que cada uno tenga sobre la diversidad impositiva.

  El problema surge con las famosas “COMPROBACIONES DE VALORES” que los Entes Autonómicos realizan sobre las trasmisiones de valores, y que en resumen se basan en no dar por bueno el importe por el que se liquida el impuesto y dicho sea de paso, pasarse la propia norma por el arco del triunfo de sus caprichos.

La máxima norma tributaria, a estos efectos, es la Ley General Tributaria, Ley 58/2003 de 17 de diciembre y es esta ley la que confiere poder y a la vez pone límites a las actuaciones de las administraciones en materia impositiva.

  En primer lugar hay que decir a los obligados tributarios que las Comprobaciones de valores a efectos del IPT son una comprobación “LIMITADA” y así lo determina el artículo 136.2.a de la LGT en ningún caso es una “CAUSA GENERAL” no es una “inspección de hacienda” en la cual nos van a revisar hasta la facturas de los calcetines.

  La administración tiende a ser “comodona” y se olvida de lo que determina el Artículo 10 del citado Real Decreto sobre TPOAJD “La base imponible está constituida por el valor real del bien trasmitido o del derecho que se constituya o ceda”, esto en la práctica supone que el valor por el que hemos comprado un inmueble no necesariamente es el valor real, pues pudimos haber comprado muy caro o muy barato y los servicios tributarios tienen la capacidad de liquidar el impuesto al obligado tributario por el Valor Real de la Trasmisión.

  El artículo 57 LGT acota a la administración tributaria su capacidad para determinar el “valor real” de la trasmisión y le da las siguientes opciones:

  .- Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.

.- Estimación por referencia a los valores que figuran en los registros oficiales de carácter fiscal (aplicación de coeficientes sobre valores catastrales)

.- Dictamen de peritos de la administración.

.- Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.

  .- VALOR ASIGNADO PARA LA TASACION DE LAS FINCAS HIPOTECADAS EN CUMPLIMIENTO DE LO PREVISTO EN LA LEGISLACION HIPOTECARIA

.- Precio o valor declarado correspondiente a otras trasmisiones del mismo bien.

.- Cualquier otro medio que se determine en la Ley propia de cada tributo.

  La realidad es que las administraciones tributarias han llevado constantes “palos” con este asunto pues la ordenación del sistema tributario se basa en la capacidad económica de las personas, en los principios de justicia, generalidad, igualdad, progresividad, la equitativa distribución de la carga tributaria y en la confiscatoriedad (art 3 LGT) y no olvidemos que las administraciones están sometidas al imperio de la Ley al igual que los ciudadanos.

  En el tema concreto de los valores de tasación, que últimamente se están retomando, las administraciones se abrazan a la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 2011 y a la posterior de 17 de septiembre de 2012 que reconoce la posibilidad de acudir al método del valor de tasación, sin mayores requisitos por parte de la administración.

  La realidad es que con posterioridad y en relación al método de los coeficientes, el mismo Tribunal Supremo, sentencia 843/2018 de 23 de mayo, tumbaba la doctrina previa ya que determina que es extensible a cualquiera de los métodos de comprobación de valores.

  Y con independencia de razonamientos jurídicos complejos, es sencillo entender que las Tasaciones Hipotecarias tienen una finalidad y la norma que las regula que es la NORMA ECO 805/2003 dice literalmente, artículo 4º:

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normal y local, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

Y en el mismo artículo distingue el valor Hipotecario del Valor de mercado:

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

  Es decir la propia norma determina que no es lo mismo el valor Hipotecario que el valor de Mercado y en consecuencia la administración tributaria no debería hacer extensible un valor a los efectos que no está configurado.

  El consejo, reclamad y protestad frente a las comprobaciones de valores a efectos del ITP siempre que no estéis de acuerdo, la administración no puede presuponer que estamos mintiendo o defraudando al realizar una autoliquidación de un impuesto y de ser así deberá exhibir una mínima carga de prueba.

  Para no alargar la explicación os dejo una sentencia muy interesante y reciente de 12 de febrero de 2020, de la sección 3º de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Valencia, es sencilla de leer, con argumentos clarísimos y que no es la única ni mucho menos, cada vez están cayendo mas sentencias en esta línea.